En su presentación de la jornada Inmohotel 2009, Manuel Vegas, presidente de la Asociación Española de Directores de Hotel (AEDH), aludió a dos problemas fundamentales para el sector hotelero español, la insegura valoración de los activos y la carestía de liquidez, como culpables de la incertidumbre que atraviesa actualmente la totalidad de los sectores turístico e inmobiliario.
Bruno Halle, fundador de Magma Turismo, aclaró que a diferencia de la crisis del 93, la cual afectó a hoteles vacacionales de tres y cuatro estrellas que cerraron tan pronto como se vieron afectados por sus malos resultados de explotación, la crisis actual afecta a todo tipo de hoteles y la mayoría de ellos se siguen explotando.
Fue Halle quien puso sobre la mesa los principales indicadores de la demanda turística actual: en 2009 el número de pernoctaciones de turistas en nuestro país disminuyó más de un 20% y el número de visitantes más de un 6%. La ocupación media bajó cuatro puntos porcentuales en el pasado ejercicio, durante el cual los precios hoteleros registraron una bajada interanual del 5,2%.
Para Jesús Gatell, presidente de la Asociación Empresarial Hotelera de Madrid (AEHM), la lección a extraer de la crisis es “la necesidad de dotar de contenido a las siglas I+D+i”. Según este directivo, España es el país que más va a tardar en salir de la crisis porque ningún gobierno ha dedicado los esfuerzos suficientes a educar en competitividad para enfrentar la sociedad del conocimiento.
Sin embargo, también hay buenas noticias para el sector. En NH Hoteles, pese a asumir que el plan de expansión previsto por la cadena “se ha ralentizado”, mantienen la vigencia del mismo, “con especial interés en el área de Europa del Este”, según confirmó en Inmohotel 2010 la directiva de la cadena Marta Martín, quien además reconoció que pese a la situación del mercado español, Madrid y Barcelona están funcionando mejor de lo esperado.
Y es que la segmentación de los periodos vacacionales ha beneficiado los destinos urbanos de nuestro país, tal y como han constatado numerosos expertos en los últimos meses. Si bien el turismo de sol y playa seguirá siendo líder en España, European Cities Marketing (ECM), entidad que engloba a los principales destinos urbanos del continente, prevé que se producirá un aumento del 2% en el turismo urbano durante 2010, después de un difícil año 2009.
En el mercado de inversión hotelera, varias voces autorizadas constataron en la jornada organizada por CESINE que lo peor podría haber pasado ya. Víctor Fernández, director general de NaiSol, señaló que “hay un interés creciente por invertir en España, ya que hay más liquidez en el mercado y se están planteando precios razonables para comprar, aunque las operaciones que vamos a ver en los próximos meses serán muy selectivas y cautelosas”.
El modelo de sale &?leaseback va a extenderse entre aquellas cadenas que aún tienen muchos hoteles en propiedad, según pronosticó este directivo. Mientras tanto, las pequeñas cadenas familiares, abundantes en un sector aún muy atomizado, podrían verse obligadas a vender y convertirse por tanto en objetivo del máximo interés para las grandes cadenas que desean sumar inmuebles bien ubicados a sus carteras.

La realización de un proyecto de gestión de activos permite a organizaciones tanto públicas como privadas obtener un conocimiento riguroso de sus activos fijos, “asegurándose de reflejarlos fielmente en la contabilidad y de conocer en todo momento su estado real y actual”, según expuso Carrillo. El directivo de Arco Valoraciones señaló que “la metodología que una empresa hotelera aplicará para mantener y gestionar su patrimonio seguramente será distinto al que escoja otra empresa del mismo sector”. Una vez recabada la información necesaria y definida una metodología acorde a las particularidades de cada cliente, el gestor de activos iniciará el proyecto con un trabajo físico de campo. Esta fase consiste en la recogida in situ de los datos actualizados de cada activo, de acuerdo con las especificaciones previamente definidas. El ponente precisó que, si bien el mayor valor patrimonial de un hotel es el edificio y las construcciones necesarias para el buen funcionamiento del negocio, “existen otros bienes que tienen mucha importancia y valor en el inmovilizado”. Por último, Carrillo concluyó que la aplicación de una metodología adecuada de gestión de activos se puede considerar “un indicador de calidad” y que la externalización en la realización del inventario puede significar un “ahorro interesante” en relación al coste que supone la utilización de recursos internos para esta tarea.

Entre los criterios que inciden en la valoración de un hotel, Dávila destacó la localización del mismo, el análisis de la oferta y la demanda, la situación económica nacional y local, los futuros proyectos de infraestructuras en el entorno y la previsión de nueva competencia. “También cobra importancia la relación entre propietario y gestor (propiedad, alquiler, gestión o franquicia) e indicadores financieros propios del sector como ADR, Revpar y ocupación anual”, añadió la ponente, quien aportó a continuación algunos datos sobre el mercado de inversión hotelero en Europa. El número de transacciones descendió un 50% el año pasado en este mercado “hasta volver a niveles de 2002 con un volumen de inversión de tres billones de euros”. Los mercados más activos por volumen de inversión fueron en 2009 Reino Unido, Alemania, España, Francia y Europa Central, “y el descenso en la demanda de negocios se vio compensado en parte con el turismo de ocio”. Para 2010 “se espera una ligera y desigual recuperación de los mercados, cuyos primeros signos aparecerán en los destinos menos dependientes del turismo vinculado al sector financiero e industrial y que a la vez dispongan de un turismo doméstico de ocio con cierto poder adquisitivo”, según pronosticó la directiva de Tinsa.