La recuperación será lenta en un ciclo expansivo suave y largo. El crecimiento de precios será del 3 % nominal y el sector de la construcción no volverá a ser a corto plazo uno de los motores del crecimiento económico español. Estas son las principales conclusiones del VI Observatorio de la Valoración correspondiente al segundo semestre de 2016, que presenta la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de veintiún expertos formado por las sociedades de tasación miembros de la asociación y otros reconocidos profesionales del sector.
Según el informe, el optimismo con que muchos analistas comenzaron el año respecto a la situación del mercado inmobiliario residencial se ha enfriado considerablemente. El 95 % de los expertos consultados secundan la idea que se ha venido sosteniendo por parte del Observatorio desde hace tiempo: los datos actuales sugieren que la recuperación que se inició en 2014 se mantendrá, pero será lenta y coincidirá con un ciclo expansivo suave y largo.
La expansión del sector y la evolución de los precios de la vivienda se verán contenidos debido a tres factores principales: exceso de stock, un porcentaje significativo del mismo (25 %) en manos de la banca y debilidad de la demanda en la mayor parte del territorio. Incluso hay quien cree que, si no se malogra la recuperación económica, a finales de 2017 los precios tendrán una recuperación general proporcional al número de transacciones. Este crecimiento pausado genera bastante tranquilidad en la mayoría de expertos a la hora de valorar una posible nueva burbuja inmobiliaria, aunque algunos señalan ciertos riesgos de que ésta vuelva a darse en las zonas prime de las principales capitales.
En lo que a precio de la vivienda se refiere, el Informe predice que 2016 finalizará con un crecimiento alrededor del 3,8 % nominal y que se mantendrá en torno al 3 % en 2017. El 85 % de los profesionales consultados comparten esta idea, aunque lo supeditan a otros factores macroeconómicos. Es poco probable que el sector de la construcción vuelva a ser a corto plazo uno de los motores del crecimiento económico español. Dos de cada tres expertos coinciden en que serán otros mercados, como el de servicios o el de exportación, los que experimenten un crecimiento más significativo.
Otra de las áreas analizadas en el Informe relativas a la oferta de vivienda hace referencia a un desajuste entre los indicadores de consumo de materiales y empleo del sector de la construcción y los datos de mejora del mercado residencial, tendencia que viene siendo constante en los meses anteriores. Según el 66 % de los expertos, que corroboran la idea del Informe, esta situación es estacional y se debe a la coincidencia entre un aumento de las viviendas iniciadas y una caída de las terminadas, así como a la debilidad relativa de la obra realizada en sus respectivos ciclos edificatorios y, por lo tanto, prevén una recuperación más intensa en pocos trimestres. En cambio, el 33 % restante cree que esta irregularidad es consecuencia de la falta de actividad real y de que los inicios de obra que se registran están generando poca obra efectiva.
Aunque históricamente han sido los hogares de primera formación la base de la demanda estable del mercado residencial, la todavía complicada situación laboral y financiera de este sector social condiciona significativamente su acceso a la primera vivienda y es una de las causas de la desigual y débil recuperación de la oferta. Éstos apuestan claramente por el alquiler, la única vía para la gran mayoría de jóvenes y, según algunos expertos, quienes muestran un importante cambio de apreciación social frente a la propiedad como principal alternativa. La práctica totalidad de los expertos coincide en que actualmente son los hogares maduros, con ingresos estables, quienes forman el grupo de personas que pueden comprar una vivienda, muy centrado en el mercado de segunda mano y de reposición.