Cooperativas

El sector de las cooperativas de vivienda en España se encuentra integrado dentro del área de la denominada Economía Social, es decir, que su actividad tiene una gran influencia, respaldo y responsabilidad dentro de la sociedad. En lo referido al cooperativismo destinado a solucionar y desarrollar viviendas de manera asequible, el cooperativismo español lleva más de cuarenta años desempeñando una importante actividad que ha posibilitado el desarrollo de cientos de miles de viviendas en toda España. En el año 2016, se estima que hay en España alrededor de mil cooperativas de vivienda activas así como más de un centenar de empresas que a su vez se encargan de gestionar profesionalmente las mismas. En este sentido cabe mencionar la importante labor que históricamente ha desempeñado la Confederación de Cooperativas de Viviendas (CONCOVI) que aglutina a la mayor parte de las mismas y que tiene una gran representación social en toda la península. Junto a esta asociación también se encuentra la AGV que representa a las sociedades gestoras ya mencionadas.

Los datos indican que durante el ejercicio de 2016 este segmento del mercado inmobiliario tiene en marcha más de 10.000 viviendas en toda España, genera un empleo de unos 5.000 puestos de trabajo directo y un volumen de negocio superior a los 12.000 millones de euros. Las cooperativas de viviendas se han convertido en agentes clave no sólo en la promoción residencial, sino también en la rehabilitación por la que han apostado decididamente desde hace algún tiempo. El nuevo escenario promotor donde aún hay ciertas dificultades para conseguir financiación, propicia que las cooperativas al tener ese músculo financiero proveniente de los socios cooperativistas, junto con unos precios, a priori, más ajustados, hayan irrumpido con más fuerza en el mercado promotor. Ello unido a la estrategia basada en la rehabilitación no sólo como factor coyuntural para mantener su actividad durante la época más complicada de la crisis, sino también como consecuencia de la legislación que obliga a que se rehabiliten las viviendas construidas antes de 1981, otorga un protagonismo considerable al sector.

Son muchos los analistas que opinan que las cooperativas de viviendas juegan un papel clave en el mercado. Los datos así lo avalan. La Asociacion de Gestoras de Viviendas (AGV) estima que “los resultados obtenidos en este año 2015 hacen pensar de manera optimista cuanto el número de viviendas muestran claramente una intensa recuperación, ya que la cifra que se prevé alcanzar en todo el sector en general se acercará a las 100.000 unidades de venta nueva, de las que el 50% estimamos que será realizado en régimen de cooperativa o comunidad”. El número total de viviendas adjudicadas por las cooperativas gestionadas por sociedades integrantes de la AGV en el período del ejercicio 2016 es de 6.171 viviendas, lo que supone el 49,77% de las viviendas realizadas en Madrid. De hecho, según la Asociacion, las empresas gestoras de cooperativas tienen el 28% de la promoción de nuevas viviendas en España, y en zonas como Madrid, el 48%.

En las cooperativas de viviendas se ha producido un cambio además en la tipología de vivienda a desarrollar. Si hasta ahora cooperativa de viviendas era sinónimo de vivienda protegida, actualmente lo es de la promoción o rehabilitación sin el apellido “de protección”. ¿Qué ha pasado en el mercado para este cambio? La revisión normativa por la que se regula, ha propiciado que se construya menos vivienda protegida ya que las ayudas fiscales y crediticias han desaparecido con el Plan Estatal de la Vivienda 2012-2016, especialmente con el Real Decreto por el que se regula el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación Edificatoria, la Regeneración y Renovación Urbana 2013-2016. La vivienda protegida no tiene casi ayudas y sí una complicada tramitación burocrática. “Ante tal situación, en el año 2015 disminuyeron sensiblemente las solicitudes de las cooperativas para calificar viviendas protegidas, que se inclinaron a promover viviendas libres por considerar que las protegidas requerían una tramitación más compleja, además de no mantenerse el tratamiento fiscal establecido, a lo que se añade la disminución de las condiciones para obtener la financiación con préstamos a largo plazo”, explica Vázquez Fraile. De ahí la reducción de viviendas protegidas, que él mismo sitúa en un 20% de las 24.000 viviendas edificadas en 2015.

No obstante, este descenso de actividad protegida, no supone un revés para el cooperativismo de viviendas, ya que aparte de la promoción libre, la rehabilitación se ha situado como uno de sus principales valedores. “En el desarrollo del cooperativismo destaca por su actividad, la comunidad madrileña, donde se promueven cerca del 80% de las viviendas de todo el territorio del Estado, así como la rehabilitación que alcanza ya más de 6.000 viviendas”, afirma Alfonso Vázquez Fraile, presidente de Concovi.. Así, en materia de rehabilitación la Federación cuantifica en varios millones de viviendas cooperativas en el ámbito nacional las que son susceptibles de ser rehabilitadas. Sólo en Madrid se cifran en 236.000. Una cifra nada desdeñable. De hecho, las actuaciones de rehabilitación en la Comunidad de Madrid representa el 80% de las ejecutadas en toda España, donde destaca Alcalá de Henares. Málaga es otra zona junto con la comunidad valenciana donde este mercado está candente, impulsado además gracias a los acuerdos firmados por parte de la Federación de Cooperativas de Viviendas con los respectivos ayuntamientos. Cataluña, Galicia y Aragón, parecen configurarse como zonas estratégicas en este ámbito ya que en todas ellas se están reorganizando las federaciones de cooperativas de viviendas. Pero no todo son bondades para un sector que se ha visto “amenazado” por los cambios normativos en relación con el aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta por los socios cooperativistas, y que también espera que se apruebe la Ley de Cooperativas de la Comunidad de Madrid.

En cuanto al aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta, se suscitó (y aún existe cierta controversia) la alarma con los cambios normativos por las cantidades entregadas a cuenta por los socios cooperativistas que sólo quedan cubiertas a partir de obtener la licencia de edificación. El origen de la polémica se remonta a jurisprudencia que reconocía que se debían cubrir las cantidades entregadas desde el momento en que el socio depositaba el dinero previamente a tener una licencia de edificación. Fuentes del sector aseguran que para evitar más complicaciones se optó por derogar la normativa vigente hasta el momento, e introducir modificaciones en relación con las cantidades entregadas a cuenta. La voz de alarma saltó. En este aspecto, la mediación de Concovi, ha resultado esencial ya que tras varios encuentros con la dirección general de arquitectura y vivienda y la de seguros, clarificó la “obligación de garantizar la devolución de cantidades entregadas más los intereses legales desde la obtención de la licencia de edificación”, explican desde Concovi.

Sin embargo, la parte previa a la obtención de licencia de edificación no está garantizada, por lo que se está estudiando alguna fórmula para paliar esta situación, con algún tipo de seguro voluntario, que cubra este período.

Otra vía podría ser a través de la Ley de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, que aún está pendiente de salir. Se le han hecho varias propuestas a la Comunidad en este sentido. Así, por ejemplo la posibilidad de asegurar las cantidades entregadas antes de la licencia de obra con una póliza de caución. También podría contemplarse otro sistema de control como por ejemplo, el project monitoring. A este respecto de la Ley de Cooperativas, la Federación de Cooperativas de Madrid, (cuyo papel como interlocutor una vez es clave en el sector) que ya denunció en 1999 su precariedad, propuso un texto consensuado en 2005 sin que se aprobara en la anterior legislatura. Como consecuencia, el presidente de la Federación ha planteado a la nueva presidenta de la Comunidad la necesidad de tramitar cuanto antes la promulgación de una nueva Ley de Cooperativas de Madrid, habiéndose celebrado ya entrevistas con la nueva Consejería de Economía Social de la Comunidad.